전세 계약 시 유의사항 및 전세보증금 반환보증 활용법

최근까지도 많은 전세 사기 사건이 발생하고 있습니다.
이러한 안타까운 사건에 조금이나마 도움이 될 수 있도록
이번 포스팅에서는 금융감독원에서 안내한
전세 계약 시 유의사항 및 전세보증금 반환보증 활용법에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

목차

 

전세 계약 시 유의사항

• 매매가* 대비 전세가율이 높거나(통상 70~80% 이상) 등기부등본상 선순위**인 근저당 금액 등이 과다한 주택은 전세계약 시 신중을 기해야 합니다.
• 계약종료 시점에 새로운 임차인을 찾기 어렵고, 경매처분 시 보증금을 온전히 회수하지 못할 가능성이 상대적으로 높기 때문입니다.

* 주택 가격 시세 확인이 어려운 신축빌라 등의 경우에도 전세계약 시 주의 요망

** 다가구주택의 경우 임차인 본인보다 우선순위인 전세보증금도 확인 필요

• 전세가율 및 등기부등본 등을 확인하고 입주하더라도 계약 종료시점에 임대인의 자금사정 악화 또는 세금 체납* 등으로 임대인이 보증금을 돌려주지 못하는 경우가 발생하기도 합니다.
• 부득이 경매 또는 법적 조치를 진행할 경우 많은 시간이 소요되고, 상황에 따라 보증금을 온전히 회수하지 못할 수도 있습니다.

* 조세채권 우선 원칙에 따라 해당 부동산에 부과된 세금은 임차인의 전세 확정일자 권리보다 우선

• “전세보증금 반환보증”을 미리 가입해 두면, 위와 같은 경우에도 보증회사로부터 전세보증금을 안전하게 지급받을 수 있습니다.

전세보증금 반환보증 활용법

•  전세보증금 미반환 위험으로부터 임차인을 보호하기 위해 보증 기관*에서는 “전세보증금 반환보증” 상품을 판매하고 있습니다.

* (HF) 주택금융공사, (HUG) 주택도시보증공사, (SGI) 서울보증보험

• 임차인으로서 전세계약 종료시점에 전세보증금을 온전히 회수할 수 있을지 걱정된다면 반환보증 가입을 고려해 보세요.
• 임대차계약이 종료되었음에도 임대인이 정당한 사유 없이 임차인에게 보증금을 반환하지 않는 경우, 보증회사가 임차인에게 보증금을 돌려주는 상품* (* 보증기관의 심사를 거쳐 가입해야 하며, 가입 시 임차인이 보증료를 납부)

전세보증금 반환보증 제도 개요

 

반환보증 가입 시 확인 사항

•  반환보증 가입 시 본인의 상황(주택 유형, 보증금액, 할인 여부* 등)을 고려하여 유리한 보증기관을 합리적으로 선택**해야 합니다.

* (HF · HUG) 신혼부부, 다자녀, 저소득, 장애인, 고령자 등을 대상으로 보증료 할인

** (HF) 보증료율이 낮으나 “HF가 보증하는 전세대출“을 이용하는 차주만 이용 가능 (HUG) 네이버부동산, 카카오페이 등 가입 채널이 다양, (SGI) 고가 주택도 가입 가능

• 또한 전세금안심대출(HUG 보증 전세대출) 이용 차주 또는 등록 임대주택에 거주하는 임차인의 경우 이미 반환보증이 가입되어 있을 수 있으니, 먼저 보증가입 여부를 확인*하시기 바랍니다.

* (전세금안심대출) HUG 보증 전세대출은 반환보증 가입이 필수 ☞ 은행에서 대출 보증사 확인 (등록 임대주택) 임대인의 보증 가입의무 有(‘21.8월 이후) ☞ HUG 홈페이지 등에서 가입 여부 확인

 

기타 / 상환보증, 반환보증 비교

•  반환보증은 임대인 동의 없이 가입 가능*하며, 전체 전세계약 기간의 절반이 경과하기 이전**에 가입할 수 있습니다.

* 다가구 주택 등의 경우 “선순위임대차확인서” 서류 작성을 위해 임대인 또는 중개사 협조 필요

** (SGI) 전세계약기간이 24개월을 초과 시 → 계약 시작 후 12개월 이전까지만 가입 가능

•  보증기관이 전세자금대출 임차인에게 제공하는 보증의 종류는 크게 ‘상환보증’과 ‘반환보증’으로 나뉩니다.

① 상환보증*: 임차인이 은행에 전세대출금을 상환할 수 없는 경우, 보증 기관이 임차인 대신 금융기관에 대출금을 상환하겠다는 보증

* 전세대출은 보증기관의 보증서(상환보증)가 수반되는 보증부 대출이므로 전세대출 차주는 의무 가입

➡ “임차인”이 보증기관에 해당 금액을 상환해야 할 의무가 남아있음 (임대인으로부터 보증금을 돌려받기 위한 법적 조치도 임차인이 해야 함)

② 반환보증 : 전세 계약 종료 후 임대인이 임차인에게 전세 보증금을 반환할 수 없거나 반환하지 아니하는 경우, 보증기관이 임대인 대신 임차인에게 전세보증금을 반환하겠다는 보증

➡ “임대인”이 보증기관에 해당 금액을 상환해야 함(임대인으로부터 보증금을 돌려받기 위한 법적 조치를 보증기관이 함)